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              千億房企中梁控股赴港募資還信托貸款 成本近10%利潤不及利息


                踩中三四線城市棚改紅利和去庫存“東風”,中梁控股用了不到3年,從年銷300億急速跨進千億房企陣營。

                公司脫穎而出,全賴董事長楊劍把碧桂園模式運用的淋漓盡致。

                不過,因為拿地兇猛,也讓公司盈利水平低于上市房企平均水平,融資成本居高不下。

                日前,這家地產企業在港交所更新聆訊資料,擬在港股 上市,其主要目的是籌錢償還信托貸款和支付項目建設成本。

                3年躋身千億房企

                繼碧桂園(02007.HK)之后,中梁控股成為在三四線城市拿地最為兇猛的地產企業。

                公司日前更新聆訊資料顯示,2016年至2018年,分別拿地63塊、119塊和221塊,算起來,2016年,平均每7天拿下1塊土地,到2018年,平均不到兩天就拿下1塊土地。

                伴隨拿地動作不斷,公司土地儲備面積從2016年的770萬平方米,躍至2018年末的3640萬平方米。截至2019年3月31日,土地儲備面積達到3890萬平方米。

                這3年,正是公司董事長、控股股東楊劍口中的機會,大背景是三四線城市棚改政策紅利和去庫存的市場環境。

                2016年,中梁控股走出浙江,以長三角為圓心,大致沿著高鐵沿線城市布局,陸續向中部的江西、安徽、河南和廣西等省滲透,形成如今在全國擁有的12大區域。

                手里有了土地,公司啟動與碧桂園類似的高周轉模式:即4個月開盤、5個月現金流回正,6個月第二次投入。

                短短3年間,公司規?焖僭鲩L。2016年至2018年,銷售額分別為337億元和758億元和1015億元。

                快,也導致公司質量問題和安全隱患陸續爆發。

                現在,網上多見公司項目產品質量、違約等投訴;徐州中梁香緹公館發生施工事故致5名工人死亡;公司18家附屬公司發布虛假宣傳廣告被處罰280萬元。

                公司披露,報告期內,旗下15家項目公司因“不合規”情況被罰款540萬元。

                高融資成本侵蝕利潤

                中梁控股營業收入從2016年的29.25億元增至2018年的302.15億元,年復合增長率221.4%,遠高于行業平均值;2018年,公司凈利潤為25.26億元,相當于2017年5倍之多。

                但其盈利水平與同行還存在一定差距。

                2018年,公司的毛利率和凈利率分別為22.9%和8.4%。觀點地產數據顯示,2019年度中國地產30強,2018年毛利率、凈利率平均值分別為27.82%和13.71%。

                中梁控股的融資主要來自銀行和信托等渠道,券商 中國曾報道公司融資中信托和資管產品占比58%。

                2016年至2018年,公司未償銀行貸款 及其他借款總額分別為202.27億元、244.76億元和270.05億元,融資平均實際利率分別為9.4%、7.9%和9.9%,遠高于主流房企6.07%的融資成本平均水平。這3年公司的利息支出分別為17.02億元、27億元和30.28億元。

                同一時期,公司現金及銀行結余分別為85.01億元、164.84億元和230.80億元。公司流動負債總額分別為351.35億元、796.81億元和1484.50億元。

                中梁控股此次赴港募資主要有三種用途:補充運營資金;支付溫州等地項目建筑成本;償還4筆即將到期的信托貸款。

                這幾筆信托貸款將于今年7月18日、9月6日、11月1日、11月22日相繼到期,這些貸款一年期年利率最低11.5%,最高的達到13.83%。

                布局多元化滯后

                隨著三四線棚改和去庫存紅利減弱,2018年,中梁控股陸續進入中西部二線城市。

                總體來看,公司收入主要來自于地產業務。

                2016年至2018年,公司地產業務收入分別為29.04億元、139.13億元和299.92億元,分別占比同期總收入的99.3%、99.2%和99.3%。

                長三角地區是公司重點收入地區,截至2019年一季度末,公司土地儲備總量中有45.6%來自該地區。2017年和2018年,該地區分別實現收入135.89億元和284.53億元,分別占比公司收入96.88%和94.17%。

                從增速上來看,2018年地產收入同比增長115%左右,遠低于此前幾年的增速,加之房產行業結轉周期長,未來能否持續高速增長存疑。

                賽迪機構統計,龍湖、中糧地產等21家房企陸續改名,地產商正在從單一開發模式轉向多元化發展,無論是分拆物業上市,還是加速搭建新產品體系,均顯示出主流房企對未來樓市的判斷。

                萬科早在5年前就布局長租公寓,2018年將租賃住宅確定為核心業務;萬達布局更多元,涉足養老、教育、物流等行業;雅居樂集團(03383.HK)布局環保、教育等8大板塊;新城控股 (行情601155,診股 )(36.950, 0.55, 1.51%)(601155.SH)則加大對商業物業的持有比例。

                中梁控股2018年4月,才公司開始布局投資物業開發及營運,當年獲得租金收入443萬元。另外,公司的管理咨詢服務和物業管理服務板塊收入較小。

                2016年至2018年,管理咨詢服務收入0.22億元、1.06億元和2.12億元,連續3年均占比公司收入的0.7%;物業管理服務收入最高年份2017年收入719萬元,占比僅0.1%。

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